L’immobilier cherche à savoir où il habite…

Alors que la crise du logement impacte la population, les entreprises, l’attractivité économique..., la FNAIM du Var, organisation syndicale membre de l’UPV, a analysé le marché dans sa globalité, les tendances en année glissante et les perspectives. Un éclairage de professionnels bien utile pour comprendre la situation.

Premier syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe, la FNAIM représente 400 points de ventes et 2 700 emplois directs dans le Var, département au sein duquel la Fédération existe depuis 100 ans (fêtés en 2023). Ses constats et analyses sont précis, étayés et souvent éclairants pour comprendre les tendances et évolutions, particulièrement atypiques ces dernières années. D’abord inquiétante et plongeant tout le monde dans l’inconnu au moment du confinement du printemps 2020, la crise Covid a en effet boosté comme jamais le marché en termes de volume de transactions puisque records sur records ont été battus, dépassant allègrement le million de ventes en France trois années de suite. La chute de 2023 n’en a été que plus rude…

Choc majeur en 2023

Anne-Charlotte Reich, présidente de la Chambre de l’immobilier FNAIM du Var, et Jean-Marc Stéfanini, vice-président (et président de la délégation varoise de l’Observatoire Immobilier de Provence), ont décrypté la situation, constatant eux aussi la descente violente des sommets vers le manque d’oxygène, faisant courir le risque d’asphyxie économique. « La crise annoncée est aujourd’hui devenue réalité. Le quadruplement des taux d’intérêt en deux ans a eu raison de la dynamique du marché. L’année 2023 devrait se terminer avec une baisse de ventes de logements anciens en France de 21%, à 885 000 transactions (1,2 million en 2022), soit la plus forte jamais observée sur un an depuis un demi-siècle. Un choc majeur, accentué par un effondrement des ventes dans le neuf en 18 mois, au plus bas depuis 1995 ! En 2024, la baisse des prix enregistrée l’année dernière doit s’accélérer pour redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs. L’offre de biens disponibles à la vente s’est reconstituée et ne représentera plus un facteur de soutien pour les prix en 2024. Le marché du logement est passé d’une pénurie à l’autre, touchant désormais les biens à louer, avec une offre insuffisante. Des mesures publiques d’accompagnement aptes à répondre aux difficultés rencontrées sont plus que jamais nécessaires ».

Stabilité attendue en 2024

L’analyse est limpide et les professionnels lucides sur l’absence d’une politique de logement digne de ce nom au plus haut niveau, illustrée en ce moment par l’absence d’un ministre dédié alors que le sujet concerne tous les habitants, touche tous les secteurs, l’emploi, l’attractivité des territoires, crée les conditions du développement économique, de la richesse fiscale pour les pouvoirs publics. L’impact est général, au point de réclamer une cause nationale, sachant que les dégâts sur le BTP et les recettes des collectivités sont déjà là. La FNAIM fait des propositions en ce sens au législateur, pour le moment sans réponse.

A l’échelle du Var, qui compte 718 479 logements, la baisse est de 20,3%, à 23 957 ventes conclues, avec un prix moyen de logement (maisons et appartements confondus) de 4 327 euros le m2, en évolution sur l’année de + 3,4%, contre + 10,4% sur deux ans et + 28% sur cinq ans.

Cette stabilité des prix, assortie d’une légère baisse de l’inflation, actuelle et projetée, mais aussi d’un arrêt de l’augmentation des taux d’intérêt, dont on peut même espérer un recul autour des 3,5% d’ici la fin de l’année après avoir dépassé les 4,5%, permettent de tempérer les inquiétudes. Anne-Charlotte Reich et Jean-Marc Stéfanini invitent d’ailleurs les acheteurs à revenir sur le marché au regard de cette stabilisation qu’ils espèrent durable. « Les vendeurs et les acheteurs vont se retrouver, les investisseurs vont revenir », affirment-ils, tout en rappelant qu’une vente n’est pas un « one shot », qu’il s’agit d’un process par lequel chacun a besoin d’être rassuré et encadré par les professionnels qui sécurisent la transaction, agissant en tiers de confiance. Après l’euphorie de l’abondance qui crée des marchés d’opportunité, la crise génère comme à chaque fois une sorte de sélection naturelle des compétences.

Projection durable

S’agissant de l’offre locative, la demande est très forte et les conséquences du blocage du parcours résidentiels parfois dramatiques, à commencer par le logement social qui a dépassé les 40 000 demandes pour un parc de 60 000 biens. A raison d’une offre nouvelle annuelle moyenne de 2 000 logements, il faudrait 20 ans pour combler les attentes actuelles sans prendre d’autres candidatures… Pour le reste du locatif, 15 à 20 dossiers arrivent quotidiennement dans les heures qui suivent la publicité d’un bien mis sur le marché par les agences. Il faut être patient, moins exigeant, se décider tout de suite ou presque, sans garantie d’être retenu. La période est complexe, injuste pour les moins aisés et les moins bien renseignés.

Tout est lié, systémique. La baisse durant et après le Covid des délivrances de permis de construire, de l’ordre de 30%, s’est répercutée sur le nombre de logements neufs et inévitablement sur tous les segments de l’ancien. Il est urgent de réagir. La gronde socio-économique se fait de plus en plus pressante.

En outre, la « donnée écologique », indispensable compte tenu des bouleversements climatiques, transforme les nouvelles contraintes en injonctions contradictoires, puisque l’on encourage le développement d’emplois et de logements tout en bloquant les emprises au sol à terme, avec pour conséquences l’impossibilité pour les gens de se loger et pour les entreprises de s’implanter…

Sur ce même champ, la lutte contre les passoires thermiques, imposant aux propriétaires bailleurs d’effectuer des travaux pour pouvoir continuer de louer, fait courir le risque d’accentuer le déséquilibre du ratio offres/demande déjà déficitaire, craint-on à la FNAIM (au 1^er janvier 2025, les logements dont le DPE - diagnostic de performance énergétique - sera classé G ne pourront plus être légalement loués). Le syndicat propose d’ailleurs de créer un process de vente en l’état futur de rénovation énergétique, incluant la double possibilité de prix décotés avant travaux ou de prix avec travaux, assortissant chaque vente de la garantie qu’ils seront bien effectués. Pour le plus grand plaisir des locataires qui réclament ces améliorations, synonymes d’économies dans leur consommation électrique.

La problématique est néanmoins relativement limitée dans le Var. Les DPE réalisés au cours des 4 derniers trimestres, sur 54 838 logements, font état de seulement 7,4% de biens concernés, classés en G ou F, contre 14,3% sur le plan national. En la matière, le baromètre est favorable, ce qui, compte tenu de la période, fait du… bien, justement.

Au final, améliorer la qualité du parc de logements est aussi une façon de se projeter durablement.